Завод по производству металлоизделий для электрики в Рогачево

Проектирование и строительные работы по реконструкции зда...

Строительство зала тренировок к Ледовому Дворцу «Арена Мытищи»

Строительство ФОК к Ледовому Дворцу «Арена Мытищи»Заказчи...

Проектирование детского оздоровительного лагеря во Владикавказе

Проект детского оздоровительного лагеря во ВладикавказеЗа...
Схемы финансирования строительных проектов: два вида девелопмента

В девелоперском строительном бизнесе подразумевают два подхода, которые разделены по смыслу и по психологии собственников, их исповедующих. Спокойней (выгодней) ли иметь собственность? Безопаснее (выгоднее) ли не иметь ничего кроме знаний, умений и связей? Конечно, лучше сочетать все вместе... А еще есть инновации!

Чистый девелопмент

Существуют два основных вида девелопмента - fee-development (чистый девелопмент) и speculative development (спекулятивный). Иногда девелопментом называют и строительство объекта недвижимости для себя (build-to-suit), но такая деятельность не имеет цели получить прибыль. Компания, которая строит для себя, не относится к девелоперам на строительном рынке. В первой схеме, fee-development, компания не берет на себя финансовые риски и работает на гонораре (на комиссии). Инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном участке земли построил здание "под ключ" и, как опция, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит на конкурсной основе.

В проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он выполняет проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей, все - за деньги заказчика. На все работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), и ответственность за весь проект делится. Девелопер отвечает только за сроки, качество, соответствие объекта техзаданию. За правильность инвестиционного выбора отвечает инвестор.

Гонорар за управление строительством в сложных случаях может достигать 10% от стоимости всего проекта.

Вторая разновидность - спекулятивный девелопмент

Спекулятивный девелопер (Speculative development) более сложен, нежели fee-development. Девелопер возводит коммерческую недвижимость, выступая как организатор проекта с полной ответственностью.

Девелопер выполняет все те же функции, что и в чистой схеме, но кроме этого, финансирует проект - получает кредит в банке или заключает договора займа с физическими и юрлицами. Часто девелопер вкладывает в проект свои собственные деньги, которые являются хорошим стимулом для банка - такую компанию следует кредитовать.

Итак, финансовая схема больших девелоперских проектов представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций, - банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов. При таком смешанном финансировании девелопер имеет долю в строящемся доходном здании. При вложении на раннем этапе около 10% от стоимости проекта, девелопер претендует в будущем на долю до 50% площади построенной недвижимости.

Высокая прибыль в speculative development сопровождается высокими рисками при неудаче проекта, риски несет на себе девелопер. Спекулятивный девелопмент является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.